襄阳家人共有权难阻还建房查封拍卖 - 律师随笔

导语： 在强制执行程序中，当被执行人名下的房产被查封、评估、拍卖时，最焦虑的往往不是被执行人本人，而是与其同住的家属。尤其对于拆迁还建房，很多家庭成员认为“这是政府补偿给我们一家人的，不是他一个人的”，于是向法院提起执行异议，甚至打官司要求“确权”。但从襄阳中院近期判决的一起案例来看，这条路远比想象中艰难。本文以一则真实判例为镜，深度剖析案外人执行异议之诉中的举证责任、共有权认定以及“唯一住房”能否排除执行等核心痛点，为面临类似困境的当事人提供清晰的司法裁判规则指引。

一、案情回放：一场交通事故，让全家住的还建房被推上“拍卖台”

2012年11月，襄阳市襄州区滨江滨河“城中村”改造项目启动，王军作为户主，与拆迁部门签订了《房屋拆迁补偿协议书》。协议载明，被拆迁人家庭人口3人，分别为王军、妻子余红梅、儿子王宇杰，还建房总面积198平方米。此后，该还建房（襄州区张湾办事处西湾还建房3号楼1单元1804室）由王军父母王世朝、王烈娥及余红梅、王宇杰共同居住。

然而，2017年的一场机动车交通事故责任纠纷，彻底打乱了这一家人的生活。法院判决王军赔偿陈瑞清各项损失75万余元。王军未履行，案件进入强制执行程序。执行法院于2018年对这套还建房进行了查封，并裁定评估、拍卖。

王军的妻子余红梅、儿子王宇杰、父亲王世朝、母亲王烈娥四人作为案外人，提起了执行异议，被驳回后又提起了案外人执行异议之诉，请求法院确认他们对这套房屋享有所有权，并排除法院的查封和拍卖。

二、裁判结果：两审均败诉，法院为何不支持“自家人”？

一审法院（襄阳高新技术产业开发区人民法院）： 驳回余红梅等四人的全部诉讼请求。法院认为，虽然拆迁补偿协议中注明家庭人口为三人，且还房总面积为198平方米，但协议并未明确约定补偿安置房屋的具体位置及房号。四名原告未能举证证明案涉房屋就是协议项下分配给他们的那一套。更重要的是，房屋尚未办理产权登记，在法律上无法确认其享有所有权。

二审法院（襄阳市中级人民法院）： 驳回上诉，维持原判。襄阳中院在（2019）鄂06民终4415号民事判决中明确指出：

“上诉人未举出其对案涉房屋享有足以阻碍强制执行的所有权的证据，应当承担举证不能的法律后果。”

核心关键词：举证责任、物权期待权、共有权确认、拆迁还建房、不动产登记

三、深度法律评析：为什么“住在里面”不等于“拥有产权”？

这个案例极具典型性，它击碎了许多案外人“我住的就是我的”的朴素认知。在法律层面，至少有四大痛点值得所有当事人警醒。

（一）案外人执行异议之诉的“生死线”：举证责任

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条，案外人提起执行异议之诉，必须就“其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”承担举证证明责任。

这是此类诉讼最核心的规则。在很多同类案件中，当事人往往陷入一个误区：觉得“这房子是拆迁分给我们全家的，法官应该知道”。但法庭讲究的是证据，法官不是“应该知道”，而是需要你用证据链去证明。

在本案中，余红梅等人败诉的根本原因，不在于他们“不是”权利人，而在于他们没有完成法律要求的“证明”动作。他们既没有举出拆迁办出具的《安置确认单》，也没有提供选房确认书、入住通知单等文件，来锁定案涉房屋的精准对应关系。

（二）还建房权属认定的“死穴”：协议未写房号

法院在判决中特别强调了一个细节：《拆迁补偿协议》未明确约定还建房的位置及房号。

在司法实践中，拆迁还建房在未办理不动产登记前，属于“物权期待权”。如果协议中没有明确到具体的房号，那么案外人就难以证明“这间特定的房屋”是自己的。因为拆迁补偿协议只是确定了补偿面积（198平方米），但具体选房结果、楼层、单元、房号，通常还需要另行确认。一旦缺少这一环节，房屋就依然登记在被执行人名下（或处于未登记状态），法院强制执行时，自然就会认定其为被执行人财产。

（三）家庭成员共有权的“陷阱”：人口数≠产权份额

很多人主张：“协议上写了我们一家三口，每人的份额是66平米，所以这房子是共有的。”这是一个极度普遍的法律误区。

拆迁补偿协议中记载的“家庭人口”，通常只是作为计算补偿面积的依据，并不等同于法律意义上的物权共有。在物权法（现为民法典物权编）体系下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。只要案涉房屋的《不动产权证书》上没有登记余红梅、王宇杰等人的名字，且没有生效判决确认共有，那么在执行程序中，法院就会以不动产登记簿（或相关权属材料）记载的权利人为准。

王世朝、王烈娥虽然是王军的父母，但协议中甚至没有将他们列入“被拆迁家庭人口”，他们主张权利更是缺乏依据。

（四）“唯一住房”与“生活必需住房”：概念混淆的严重代价

本案中，上诉人在诉状中提及了“居住权”。很多被执行人及家属认为：“我们就这一套房子，法院查封了，我们住哪里？”这种想法混淆了“唯一住房”和“生活必需住房”的概念。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“唯一住房”并非绝对不能执行。只要申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，为被执行人及所扶养家属提供5至8年的住房保障，或者提供了其他居住房屋，法院就可以继续执行拍卖。因此，试图以“唯一住房”为由阻却执行，成功率极低。

四、实务建议：面对强制执行的“三道防火墙”

对于被执行人及其家属而言，与其事后对抗执行，不如事前做好风险防范。这起襄阳中院的判例，给了我们三点痛彻心扉的提醒：

第一，重视选房确认手续的留存。 如果你是拆迁户，签完补偿协议后，一定要保留好后续的《选房确认单》、《房源结算单》、《入住通知书》等文件。这些材料是证明“特定房屋”属于你的关键证据，缺一不可。

第二，在婚姻关系存续期间的财产，尽早“正名”。 如果财产确实属于夫妻共同财产，建议趁早办理共有权登记，将双方名字写在不动产权证书上。否则，一旦一方对外负债，另一方的份额主张将在执行异议之诉中举步维艰。

第三，不要轻易在借条、担保书上签字，也别让家庭财产为个人债务“背锅”。 实践中，很多被执行人的债务是个人经营或交通事故产生的，但法院执行的是登记在个人名下的财产。家庭成员若想避免“连坐”，需要明白：在房产证加名，不仅是权利的象征，更是对抗外部债权人的法律屏障。

五、结语

免责声明：本文为普法文章，所引用案例仅为对生效判决的客观解读，不构成对具体案件的法律意见。每一起案件的证据情况和法律适用各有不同，如您正面临类似困扰，建议及时咨询专业律师，制定切合实际的诉讼策略。

强制执行是一把利剑，不仅刺向失信者，也常常波及无辜的家庭成员。如何运用法律武器保护自己的合法权益，尤其是被执行人名下房产的实际共有人，更应该从本案中吸取教训：法律不保护沉睡的权利人，更不保护拿不出证据的“权利人”。 对于拆迁还建房，只要一天没有完成初始登记和转移登记，他们名下的物权就始终处于“悬空”状态，随时可能被债权人的执行风暴所席卷。

六、附：强制执行与案外人执行异议常见咨询问答

问：判决书里说协议没写房号就败诉，但我家是谷城县的拆迁户，协议也没写房号，现在房被法院查封了，我该怎么补证据？ 答：您需要尽快联系拆迁指挥部或开发商，调取当年的《选房确认单》、《房屋分配单》、《结算单》或测绘报告。只要能证明被执行人名义下的房产与您实际居住的房屋是同一套，且基于家庭人口补偿，就有机会在异议之诉中争取权益。
问：我在襄州区，因老公欠债，法院要拍卖我们的还建房，这套房是婚后分的，我能要求先分一半再执行吗？ 答：可以提出案外人执行异议之诉，请求确认50%份额并排除对该份额的执行。但您必须提供结婚证、拆迁协议中记载您为家庭成员等证据，且该房屋未登记为个人财产。
问：我父母在南漳县有一套还建房，登记在弟弟名下，弟弟欠钱被法院执行，我能替他父母主张居住权对抗拍卖吗？ 答：仅凭居住事实不能对抗法院执行。除非您能证明该房屋是家庭共同共有财产，并且法院拍卖侵害了共有人权益。否则，执行法院通常只会在拍卖后给居住人预留一定期限的搬迁时间。
问：案外人执行异议之诉到底要在什么时候提起？是执行前还是执行后？ 答：在执行过程中，如果您认为执行标的（房产）属于您所有，必须在执行标的执行程序终结前提出书面异议，对驳回裁定不服的，15日内提起执行异议之诉。若等到拍卖成交，再想“喊停”就十分困难了。
问：我是宜昌人，在襄阳有案子的执行异议被驳回了，二审我能去湖北省高院上诉吗？ 答：能否上诉取决于一审判决法院。如果一审是襄阳市中级人民法院，您需向湖北省高级人民法院上诉；如果一审是基层法院（如本案），二审就在襄阳市中级人民法院。
问：法院说我的还建房是“唯一住房”也可以拍卖，真的没办法了吗？ 答：办法有限。您可以向法院申请预留5-8年租金作为生活保障，或者在拍卖前与申请执行人协商，以“带租拍卖”或“提供置换房”的方式换取执行和解。
问：拆迁协议里写了我和孩子的名字，但房本还没办，法院认定这是被执行人的个人财产，对吗？ 答：不一定对，但您需要证据。您需证明您和孩子是该拆迁安置的权利人。光是协议上有人口记载还不够，最好有具体的安置面积明细表或分户协议。
问：我是樊城区的，想帮亲戚打官司，亲戚在监狱，案外人执行异议之诉必须本人去吗？ 答：自然人必须亲自参加诉讼或特别授权代理。如果服刑，可委托近亲属或律师作为诉讼代理人，但起诉状、授权委托书需经监狱部门见证签名。
问：执行异议之诉的诉讼费按什么标准交？房子值100万，我要交多少钱？ 答：案外人执行异议之诉按财产案件标准收费。100万标的额的案件受理费约为13800元。如果败诉，该费用由您承担，且不能缓交。
问：法院查封公告贴在我们枣阳市老家的门上，我人在外地，错过了提异议的时间怎么办？ 答：错过法定期限，执行异议程序无法启动。但若执行行为确有错误，您可尝试向执行法院申诉，或者待拍卖成交后，在执行分配方案中主张权利。
问：我儿子是被执行人，他名下有一套还建房，这套房其实是我们老两口出钱买的，怎么证明？ 答：需要银行转账记录、收款收据、或者当时签订的“借名买房协议”。仅凭口头说辞或亲属证言，法院采信度极低。
问：我家在宜城市，法院要执行我丈夫名下的门面房，但这房子是我娘家拆迁赔的，一直没过户，能排除执行吗？ 答：您需要先向法院提出案外人异议，提交娘家拆迁补偿协议、您丈夫不是被安置人的证明等。如果无法排除，建议尽快回娘家办理变更登记手续。
问：交通事故赔偿案件里，被执行人没有现金，只有一套农村自建房，会被执行吗？ 答：农村宅基地上的房屋在不违反土地管理法规的前提下，法院可以处置其使用权及地上附着物。但受让对象需为本集体经济组织成员，执行难度较大，但并非不可能。
问：我和被执行人离婚了，法院判房子归我，但他欠钱不还，这套房子会被执行吗？ 答：如果离婚判决生效时间早于债务形成时间或法院查封时间，您可凭判决书办理过户登记，并提起案外人执行异议之诉。若判决时间晚于查封时间，难以对抗执行。
问：案涉房屋是一套还建房，没有房产证，可以走“带押过户”程序处理吗？ 答：还建房在未取得大产证前，无法办理过户登记。法院执行此类房产，通常采取“现状拍卖”，即拍卖后由买受人自行办理产权登记手续，风险较大。
问：我是老河口市的，法院执行我儿子的房子，这房子当初是我拆迁指标给他买的，我能要回来吗？ 答：如果您的拆迁指标属于您个人，且您能证明购房款由您全额出资，并实际居住，可以主张借名买房关系，要求确认所有权。但前提是您儿子对该债务不知情且未恶意串通。
问：案外人执行异议之诉开几次庭？证据多的话是不是要举证期？ 答：一般开庭一到两次。法院会给双方15日以上的举证期限，逾期提交的证据法院可能不予采纳，所以证据一定要在一审开庭前准备齐全。
问：法院查封了被执行人登记在别人名下的房产，我作为案外人该怎么维权？ 答：您需要证明自己是该房产的实际权利人（如借名买房、代持协议），且双方不存在恶意逃避债务。建议您尽快提起确权之诉，但确权判决不能对抗善意申请执行人。
问：襄城区有个案子，被执行人的父母说房子是他们所建，法院为何不支持？ 答：因为房屋登记在被执行人名下，根据登记公示原则，法院认定其为被执行人财产。父母若主张权利，需提供原始建房审批表、出资证明等，否则难以推翻登记状态。
问：被执行人欠我钱，他名下没有房子，但最近听说他老家的房子拆迁了，补偿了一套房，我能申请法院执行吗？ 答：可以。您需要向法院提供拆迁补偿协议线索，申请查封其名下尚未登记的还建房的权益。法院可向拆迁部门发出协助执行通知，冻结其补偿权益。
问：案外人执行异议之诉的审理期限是多久？ 答：适用普通程序，一审一般在立案之日起6个月内审结。若案情复杂，经院长批准可延长6个月，这需要您有足够耐心。
问：我是被执行人的前妻，离婚协议约定房子归我，但我们在法院查封前没有过户，现在怎么办？ 答：您需要在查封前或执行异议审查阶段，拿出离婚判决书或调解书。如果能证明未过户非因您个人原因，您可请求法院中止对该房执行，并要求协助过户。
问：被执行人把房子出租给我，租期还有10年，法院拍卖后我能继续住吗？ 答：如果租赁关系成立于查封之前，且已备案或实际占有使用，“买卖不破租赁”，您可以继续租住至合同期满。但租金需支付给买受人。
问：我哥是被执行人，他名下有一套房产，但有我一半的出资，他欠钱不还，我能主张一半产权吗？ 答：可以主张。但需要证明出资性质是“共同出资购房”而非“借款”。如果是借款，只能按债权申报，无法对抗执行。
问：保康县的法院执行争议，对一审判决不服，上诉到襄阳中院后，二审是书面审理还是开庭？ 答：二审法院可以根据案件情况决定书面审理或开庭审理。涉及重大利益或新证据的，通常会开庭。本案中襄阳中院即组成合议庭进行了审理。
问：案外人执行异议之诉会不会败诉还要赔偿申请执行人律师费？ 答：诉讼费由败诉方承担，但律师费通常各自承担，除非合同有特别约定或法律有明确规定。本案中，败诉方承担了5800元二审受理费。
问：被执行人想通过离婚转移财产规避执行，会涉及刑事犯罪吗？ 答：如果有证据证明被执行人恶意串通、虚假诉讼，可能构成 “拒不执行判决、裁定罪” ，面临刑事责任。切忌铤而走险。
问：我买了一套二手房，钱付了一半，但还没过户，原房主欠债被法院执行，我这钱是不是打水漂了？ 答：您可以提起案外人执行异议之诉，若能证明已支付全部价款并实际占有，且未过户非因您自身过错，可以排除强制执行。
问：襄阳本地的执行异议之诉案件，法官最看重哪类证据？ 答：最看重的是书证原件，如拆迁安置合同、付款凭证、水电费缴纳记录、物业入住证明等。人证（亲属作证）在无其他证据佐证时，证明力较弱。
问：法院查封的房屋最终拍卖了，所得款项如何分配？我作为普通债权人能全额受偿吗？ 答：如果被执行人是自然人，拍卖款扣除执行费用后，优先清偿享有抵押权、优先权的债权人，剩余部分由普通债权人按比例分配。如果资不抵债，普通债权人不可能全额受偿。
问：我父母被执行，我作为成年子女，对案涉房屋有出资装修，能主张相应份额吗？ 答：装修出资属于债权债务关系，不能直接设立物权。您可另行起诉要求返还装修款，但难以排除对房屋本体的执行。
问：被执行人只有一套还建房，但面积超过当地廉租房标准，法院会执行吗？ 答：会。法院会综合考虑被执行人的家庭情况，若超出基本居住需求，将依法处置，仅为被执行人保留5-8年租金。
问：案外人对执行标的主张“质权”或“留置权”，能否排除执行？ 答：可以主张，但仅能主张优先受偿权，不能排除法院对拍卖标的的执行。您可参与分配拍卖款。
问：我申请执行，但被执行人把房子过户给他妹妹了，我能申请撤销吗？ 答：如果能证明该过户行为是无偿或明显低价，且导致被执行人无力清偿债务，您可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内，提起债权人撤销权之诉。
问：被执行人在法院查封前已将房屋抵押给银行，现在银行申请拍卖，我还能提执行异议吗？ 答：可以提，但如果您主张的权利不能对抗抵押权，异议极大概率会被驳回。银行抵押权优先于一般债权。
问：我在外地，怎么查询襄阳法院案件的执行法官是谁？ 答：可以通过“中国执行信息公开网”查询案号，或拨打执行法院诉讼服务中心电话，提供案号后咨询承办法官。
问：被执行人的还建房有共有人，执行异议之诉中怎么列当事人？ 答：案外人（共有人）作为原告，申请执行人为被告，被执行人为共同被告或第三人。本案中，王军即为“原审第三人”。
问：保康县法院判决败诉了，上诉到襄阳中院，中院会改判吗？ 答：二审改判率通常较低，除非有新的证据足以推翻一审认定，或一审适用法律错误。本案是典型的维持原判案例。
问：我被执行了，家里有老人瘫痪在床，法院拍卖房子时会考虑人道主义吗？ 答：法院会保障基本居住权，但一般不会停止执行。您可向法院说明情况，恳请在拍卖保留价上给予适当考虑，或申请安置保障。
问：案外人执行异议之诉胜诉后，法院会主动解封房屋吗？ 答：胜诉判决生效后，您需向执行法院提交判决书，申请解除查封措施。若法院不主动解除，您可申请执行监督。

作者：李波（湖北法正大律师事务所）