中国人民武装警察部队襄阳市消防支队与施俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

襄阳市樊城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0606民初4222号

原告：中国人民武装警察部队襄阳市消防支队，住所地：襄阳市樊城区长征路118号。

法定代表人：万胜国，该消防支队政治委员。

委托诉讼代理人：吴鑫、李波，湖北法正大律师事务所律师。

被告：施俊，男，1969年8月23日出生，汉族，住襄阳市樊城区。

委托诉讼代理人：咸奇，湖北巨天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄玲玲，湖北巨天律师事务所实习律师。

原告中国人民武装警察部队襄阳市消防支队（以下简称襄阳消防支队）与被告施俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告襄阳消防支队的委托诉讼代理人吴鑫，被告施俊及其委托诉讼代理人咸奇、黄玲玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告襄阳消防支队向本院提出诉讼请求：1.判令被告交还襄阳市樊城区汉江路二层的房地产860平方米，及被告与原告在2015年3月30日签订的《武警消防部队房地产租赁合同》中约定的财产（被告租赁期间对房屋进行的装修、添附的设施等财产）；2.判令被告及时支付从2015年4月1日起至起诉日止所欠交的租金330000元，并以滞纳金330000元为基数从起诉之日起按日千分之三加收违约金，之后以年租金170000元为标准，判令被告支付从2018年4月1日至交还房屋之日止的房屋占用费；3.判令被告向原告支付违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，原、被告签订《武警消防部队房地产租赁合同》，原告将位于襄阳市××区××共××层的房屋租赁给被告从事餐饮，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日止，租金总额为480000元，其中第一年租金为150000元，第二年租金为160000元，第三年租金为170000元，租金每半年交纳一次，交纳时间为每半年的前10日。合同签订后，原告依约将房屋及相关设备交给被告使用，而被告不按约定支付租金，还擅自将承租的房屋转租给他人。合同到期后，经原告多次催要，被告拒不支付所欠租金、交还房屋，被告的行为已严重违约，应承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。

被告施俊辩称，诉争房屋的面积为840平方米，而非860平方米；被告已支付了2015年4月1日至2016年3月31日的租金；被告与次承租人多为续租，次承租人长年租用原告的房屋，原告明知却未反对，并且次承租人的水电费由原告直接收取，被告不存在擅自转租；2017年2月20日被告已退租，并将承租房屋的二楼大门的钥匙退还给原告的相关人员，即退还了承租房屋的二楼，一楼由次承租人占用，原告应向次承租人主张权利，而非被告。本案房屋租赁合同因军队政策调整而无法继续履行，非原被告双方过错所致，且原告早已退还房屋，原告请求被告支付租金、违约金以及退还占用的房屋无事实和法律依据，应依法驳回。

经审理查明，2012年3月30日，襄阳市公安消防支队（即襄阳消防支队）与施俊签订《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：襄阳市公安消防支队将位于襄阳市××区××层建筑面积860平方米的房屋出租给施俊从事餐饮，租期从2012年4月1日至2015年3月31日，总租金360000元，保证金20000元；租赁期满或合同解除后，施俊应返还该房屋及其附属设施；施俊需出资对原有建筑进行全面装修，并提供装修效果图和工程预算单，合同期满后，施俊享有优先承租权；施俊负责对现有承租人进行清理，负责做好双方的协调，以后不论发生什么矛盾均与出租方无关。租赁期限届满后，襄阳消防支队与施俊于2015年3月30日，续签了《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：襄阳消防支队将位于襄阳市××区××层建筑面积860平方米的房屋出租给施俊从事餐饮，租期从2015年4月1日至2018年3月31日，总租金480000元，第一年租金150000元、第二年租金160000元、第三年170000元，租金按半年结算，施俊于每半年的前10日内交付；租赁期满或合同解除后，施俊应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在“房屋附属设施、设备清单”上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用；租房保证金20000元，施俊履行合同约定义务的，出租方应在租赁期满时将租房保证金无息退还给施俊，施俊未履行合同约定义务的，出租方不退还租房保证金，同时出租方有权要求施俊另行支付违约金，出租方未履行合同约定义务的，应当退还租房保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期内，施俊不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当不违背本合同约定的前提下，经出租方书面同意；出租方因军事需要提前解除合同的，必须经武警部队营房管理部门核实并出具书面意见，施俊应当自接到出租方书面通知之日起，一个月内无条件将承租的房地产及按合同约定权属归出租人的全部财产交还出租人，出租人按施俊实际使用时间计收租金，无息退还租房保证金，其他互不补偿；因不可抗力原因及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；施俊逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，出租方按滞交经费总额的千分之三向施俊加收违约金。合同签订后，襄阳消防支队为修建岗亭，向施俊收回了出租房屋一楼南侧第一间20平方米的房屋，原出租房屋总面积变更为840平方米，一楼410平方米，二楼430平方米，房屋租金标准未改变。2015年8月20日、2015年10月14日、2015年11月16日、2015年12月1日，施俊分别向襄阳消防支队转帐支付55000元、40000元、50000元、25000元，合计170000元，其中2015年4月1日至2016年3月31日的房屋租金150000元，租房保证金20000元。2017年2月3日，襄阳消防支队为了落实《关于做好公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》，向施俊送达了《关于停止门面租赁的通知》，要求施俊于2017年2月15日前将位于襄阳市××区××房屋××给××支队。2017年2月20日，襄阳消防支队樊西消防中队的闫胜凡收到门面二楼钥匙一把。2017年2月23日，施俊向襄阳消防支队出具保证书，保证汉江路门面房在2017年4月1日前搬出，若未搬出，由消防支队出面清理。现襄阳消防支队以与施俊的房屋租赁合同期限届满，施俊不支付拖欠的租金、不交还承租的房屋为由，提起诉讼。

另查明，诉争位于襄阳市××区××建筑物所××土地使用权人为××支队。自2012年起，施俊对襄阳市××区××层建筑物的一楼10间门面房进行了转租，现该10间门面房被他人占用，二楼及一楼中间的1间门面房空置。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。襄阳消防支队将位于襄阳市××区××号未办理建设规划许可、未进行房屋产权证登记的二层建筑面积860平方米的房屋出租给施俊使用，并签订《武警部队房地产租赁合同》，该合同无效，襄阳消防支队与施俊之间未形成房屋租赁的法律关系。诉争位于襄阳市××区××层建筑物，所占用的土地使用权人为襄阳消防支队，襄阳消防支队对该土地上的附属房屋享有占有、使用和收益的权利，故襄阳消防支队诉请施俊支付房屋占有使用费，并腾还房屋，及施俊使用房屋期间对房屋进行的装修、添附的设施，符合法律规定，本院予以支持。关于施俊应腾还的房屋。2017年2月3日，襄阳消防支队向施俊送达《关于停止门面租赁的通知》后，襄阳消防支队的相关人员收到施俊交还的门面二楼钥匙一把，原、被告对施俊交还钥匙时间及交还钥匙的性质陈述不一，且原告方未对自己的陈述予以举证证实，故根据证据规则及交易习惯，本院以被告的陈述为准，认定2017年2月20日襄阳消防支队的相关人员收到施俊交还的门面二楼钥匙一把，即为2017年2月20日施俊已向襄阳消防支队腾还了诉争房屋二楼及一楼门面一间的房屋。施俊还应向襄阳消防支队腾还《武警部队房地产租赁合同》中约定的位于襄阳市××区××建筑××楼门面10间。关于房屋占有使用费。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。根据本案查明的事实，施俊已向襄阳消防支队支付了从2015年4月1日至2016年3月31日的房屋占有使用费150000元，自2016年4月1日之后的房屋占有使用费未支付。2015年3月30日襄阳消防支队与施俊签订的《武警部队房地产租赁合同》约定，第二年即2016年4月1日至2017年3月31日的年租金为160000元，则施俊应向襄阳消防支队支付从2016年4月1日至2017年2月20日的房屋占有使用费为142222.22元[160000元÷12个月×（10个月+20/30个月）]。襄阳消防支队与施俊签订的房屋租赁合同无效，襄阳消防支队应向施俊返还租房保证金20000元，租房保证金充抵房屋占有使用费后，施俊尚欠襄阳消防支队从2016年4月1日至2017年2月20日的房屋占有使用费122222.22元。自2017年2月21日起，施俊尚有诉争房屋一楼门面10间未向襄阳消防支队腾还，建筑面积约372.72m2（410m2×10/11间），参照2017年的租金标准，每月的实际房屋占有使用费应为5916.19元(160000元÷12个月×372.72m2/840m2)。故襄阳消防支队诉请施俊支付从2015年4月1日起至起诉日止所欠交的租金330000元，之后以年租金170000元为标准，支付从2018年4月1日至交还房屋之日止的房屋占用费，本院支持从2016年4月1日至2017年2月20日的房屋占有使用费122222.22元，从2017年2月21日起至诉争房屋一楼门面10间向襄阳消防支队腾还之日止，按每月5916.19元标准计算的房屋占有使用费，超出部分本院不予支持。襄阳消防支队与施俊签订的房屋租赁合同无效，襄阳消防支队诉请施俊支付合同违约金，无法律依据，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、施俊于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队襄阳市消防支队腾还位于襄阳市樊城区汉江路6号二层建筑的一楼门面10间；

二、施俊于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队襄阳市消防支队支付房屋占有使用费122222.22元，并支付从2017年2月21日起至上述房屋腾还之日止，按每月5916.19元标准计算的房屋占有使用费；

三、驳回中国人民武装警察部队襄阳市消防支队的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6550元，由施俊负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。

审判长匡江山

人民陪审员陈小玲

人民陪审员陈玉琴

二〇一八年十月十日

书记员荣丽慧