阮秋玲、邢晶花等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

襄阳市樊城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂0606民初3122号

原告：阮秋玲，男，1988年9月24日出生，汉族，湖北省枣阳市人，户籍地址枣阳市，住云南省昆明市官渡区。

原告：邢晶花，女，1989年10月16日出生，汉族，湖北省枣阳市人，户籍地址枣阳市，住址同上。

共同委托诉讼代理人：李波，湖北法正大律师事务所律师。代理权限为特别授权代理，即代签、代领相关文书，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为提起诉讼、反诉、上诉，代领款物，向有关单位调查取证。

被告：襄阳锦绣长富房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣数码城1幢1层1011号。统一社会信用代码：91420600316505822M。

法定代表人：王思博，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李华义、张沛龙，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。一般代理。

原告阮秋玲、邢晶花与被告襄阳锦绣长富房地产开发有限公司（以下简称锦绣长富公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮秋玲、邢晶花的委托诉讼代理人李波及被告锦绣长富公司的委托诉讼代理人张沛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理过程中，根据当事人庭外和解申请，本院扣除审理期限一个月。

原告阮秋玲、邢晶花向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年1月24日签订的商品房买卖合同已于2021年1月7日解除；2、判令被告退还原告购房款890228元；3.判令被告自2018年4月1日起，以购房款890288元为基数，按每年9%赔偿原告损失至还清购房款之日止；4.判令被告退还原告多支付的购房款10万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月初，原、被告达成口头协议，原告购买位于襄阳市樊城区××路××路××广场××幢××层××号房屋，房屋总价890228元，一次性付款，2018年3月31日前交房。被告并让襄阳市永逸企业管理有限公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》，承诺自2018年4月1日起，每月向原告支付商铺使用费6100.87元，每年另支付购房款1%的固定回报。

原告于2018年1月12日付清全部购房款，被告于2018年1月24日与原告签订编号为XY201801836号的《商品房买卖合同》，合同约定于2018年12月31日前交付房屋。合同签订后，被告至今未能依约交付房屋。

根据合同约定，逾期超过90日的，原告有权解除合同。2020年12月6日，原告向被告发出解除合同通知书，载明“请被告在接到通知后30日内交付房屋，逾期合同自动解除，或在60日内退还购房款；并自2018年4月1日起，以购房款890288元为基数，按每年9%赔偿损失至被告实际还清购房款或交付房屋之日止。”被告于2020年12月8日收到解除合同通知书，未能在2021年1月7日前交付房屋，故双方的商品房买卖合同已经解除。

另经对账发现，2018年1月12日，支付购房款时多支付10万元，被告应予退还。

庭审中，原告自愿放弃第4项要求被告退还多支付的购房款10万元的诉讼请求。

被告锦绣长富公司辩称，合同约定逾期交付90日后，原告有权要求解除合同，解除权的期限为除斥期间，买受人应当在解除权发生之日起一年内行使。涉案房屋约定交付时间为2018年12月31日，原告未在一年内进行催告和通知解除合同，解除权已经消灭。故，原告的诉讼请求应予驳回。

本院经审理认定事实如下：

2018年1月24日，阮秋玲、邢晶花作为买受人与锦绣长富公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定，阮秋玲、邢晶花购买锦绣长富公司开发建设的“昊天广场”第6幢2单元××号房屋，房屋用途为商业用房，价款共计890228元；阮秋玲、邢晶花于签订合同时一次性付清购房款；锦绣长富公司应当在2018年12月31日前将经验收合格的房屋交付阮秋玲、邢晶花使用；锦绣长富公司逾期交房超过90日，阮秋玲、邢晶花有权解除合同；合同解除的，锦绣长富公司应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按阮秋玲、邢晶花累计已付款的1%支付违约金；阮秋玲、邢晶花要求继续履行合同的，合同继续履行，锦绣长富公司自双方约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，向阮秋玲、邢晶花支付已交付房价款日万分之一的违约金。合同还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，阮秋玲、邢晶花按合同约定方式付清了购房款，但涉案工程项目至今未完工，锦绣长富公司未能依约交付房屋。

庭审中，阮秋玲提交《昊天广场商铺委托经营管理协议》一份，协议载明，委托方系阮秋玲，受托方系襄阳市永逸企业管理有限公司（以下简称永逸公司），阮秋玲将其购买的上述“昊天广场”第6幢2单元××号商业用房委托永逸公司出租和经营管理，委托经营管理期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止；如因开发商的原因造成商铺延迟交付，则以开发商实际交付商铺时间作为阮秋玲向永逸公司交付商铺的时间，并由开发商直接交付永逸公司；合约期内，永逸公司应向阮秋玲每月支付6100.87元作为商铺使用费用，每年按阮秋玲购房款1%的红利给予固定回报。协议还对其他相关事项进行了约定。

因锦绣长富公司迟迟未能交付房屋，2020年12月6日，阮秋玲、邢晶花向该公司发出《解除XY201801836号〈商品房买卖合同〉通知》，要求锦绣长富公司接到该通知后30日内交付房屋，逾期合同自动解除，或在60日内退还购房款，并自2018年4月1日起，以购房款890288元为基数，按每年9%赔偿损失至锦绣长富公司实际还清购房款或交付房屋之日止。2020年12月8日，邮件由“李华义”签收。因此后锦绣长富公司既未交付房屋，亦未退还购房款，引起本案诉讼。

本院认为，因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，应适用当时的法律、司法解释的规定。

阮秋玲、邢晶花与锦绣长富公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。阮秋玲、邢晶花依约支付了购房款，锦绣长富公司应当依约交付房屋，该公司至今未能交付，已逾期交房超过90日，阮秋玲、邢晶花依约享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据上述法律规定，阮秋玲、邢晶花在依约享有合同解除权但解除权行使期限既无法律规定亦无约定的情形下，须以当事人是否催告为条件确定解除权的行使期限。本案中，阮秋玲、邢晶花提供的证据不能证明在解除权发生后及时进行过催告或通知解除合同，因而其解除权行使期限为解除权发生之日起一年。经查，阮秋玲、邢晶花的解除权发生之日为约定交房之日起第91日，即2019年4月1日，则二人至迟应当在2020年4月1日前行使解除权，逾期不行使，解除权即已消灭。因此，二人于2020年12月6日向锦绣长富公司发出解除合同的通知，不发生合同解除的法律效力。阮秋玲、邢晶花要求确认双方商品房买卖合同解除的诉讼请求依法不能成立，基于合同解除要求锦绣长富公司退还购房款并赔偿损失的诉讼请求相应亦不能成立，本院均不予支持，但阮秋玲、邢晶花可根据合同约定另行向锦绣长富公司主张逾期交房违约金。锦绣长富公司关于阮秋玲、邢晶花解除权已经消灭的抗辩理由，符合法律规定，本院予以采纳。

根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

驳回原告阮秋玲、邢晶花的诉讼请求。

案件受理费13702元，减半收取6851元，由原告阮秋玲、邢晶花负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。

审 判 员彭辉

二〇二一年七月七日

书记员代晗